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原標(biāo)題：愛(ài)帝宮五年發(fā)展規(guī)劃奠定門(mén)店快速擴(kuò)張步伐，公司治理結(jié)構(gòu)明朗化，有望迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期

來(lái)源：第一上海

?入住率逐步恢復(fù)，未來(lái)將聚焦于月子中心主業(yè)：2020 年集團(tuán)營(yíng)收同比下降1.5%至 6.01 億港元，歸母凈虧損 3.81 億港元，主要由于疫情導(dǎo)致醫(yī)學(xué)抗衰老等非核心業(yè)務(wù)虧損及減值所致。其中，月子中心業(yè)務(wù) 2020 年?duì)I收同比下降 12.2%至 5.78 億港元，盡管受疫情影響，整體入住率下滑至 75%左右，但規(guī)模效應(yīng)及口碑效應(yīng)導(dǎo)致行政費(fèi)用率和銷售費(fèi)用率分別下降 1.3pp 和 2.4pp 至 5.7%和14.7%，故歸母凈利潤(rùn)錄得同比增長(zhǎng) 3.4%至 1.08 億港元，體現(xiàn)出月子中心抗周期屬性。此外，2021 上半年入住率已逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)全年入住率有望在 80%-85%水平。此外，公司已剝離醫(yī)學(xué)抗衰老和海馬養(yǎng)殖非核心業(yè)務(wù)，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì) 2 年內(nèi)完成銷售并終止業(yè)務(wù)，未來(lái)將全身心聚焦于月子中心主營(yíng)業(yè)務(wù)。

?酒店公寓新模式開(kāi)店進(jìn)展順利，五年發(fā)展規(guī)劃奠定門(mén)店快速擴(kuò)張步伐：公司于2021年拓展酒店公寓式新擴(kuò)張模式，深圳僑城店已于今年 4 月開(kāi)業(yè)，目前入住率超過(guò) 40%。此外，公司未來(lái)五年房間數(shù)內(nèi)生 CAGR 預(yù)計(jì)超過(guò) 50%，將圍繞首批核心城市（深圳、北京、成都、杭州）快速同城加密擴(kuò)張，采取自帶裝修的酒店公寓和獨(dú)棟物業(yè)新模式。以上模式將大幅縮短建設(shè)周期至 2 個(gè)月內(nèi)，前期開(kāi)店投入 由 4500 萬(wàn)元大幅下降至 1500 萬(wàn)元（80 間房），投資回報(bào)期有望縮短至 12 個(gè)月內(nèi)。盡管行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)低，但考慮到月子中心行業(yè)具備超低頻消費(fèi)、超低容錯(cuò)特征，行業(yè)盈利壁壘較高，品牌口碑十分重要。輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式將大幅提升擴(kuò)張進(jìn)度，規(guī)模效應(yīng)和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的加持下，有望進(jìn)一步鞏固“愛(ài)帝宮”品牌口碑，加速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，維持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司將迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。

?引入長(zhǎng)線價(jià)值投資機(jī)構(gòu)，公司治理結(jié)構(gòu)明朗化：公司于近期以 0.62 港元完成配售 1.9 億新股，占已發(fā)行股份的 4.43%，引入外部長(zhǎng)線價(jià)值投資者，優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)改善債務(wù)架構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本。除此，公司已完成向朱女士及核心團(tuán)隊(duì)發(fā)行第一批認(rèn)購(gòu)股份，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊笾炫抗蓹?quán)占比將提升至 5.81%，加上門(mén)店擴(kuò)張股權(quán)激勵(lì)，朱女士持股比例有望于 2023 年底提升至 10.01%，成為公司主要股東。此外，張先生已宣布卸任集團(tuán)聯(lián)席主席一職，未來(lái)集團(tuán)將全權(quán)由主席兼CEO 朱女士負(fù)責(zé)，公司治理結(jié)構(gòu)逐步明朗化。

?提升目標(biāo)價(jià)至 2.00 港元，買(mǎi)入評(píng)級(jí)：我們采用 DCF 估值法，假設(shè) WACC 為10%，永續(xù)增長(zhǎng)率為 1%，保守考慮未來(lái)五年擴(kuò)張速度，測(cè)算得出合理估值為 85.7億港元，提升目標(biāo)價(jià)至 2.00 港元，對(duì)應(yīng) 2022 年 33 倍市盈率，較現(xiàn)價(jià)有 69.5%上升空間，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。