中國商業(yè)地產(chǎn)門戶成功帶領(lǐng)著自身產(chǎn)業(yè)揚帆起航
中國商業(yè)地產(chǎn)門戶成功帶領(lǐng)著自身產(chǎn)業(yè)揚帆起航
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)完全不同，很多操作理念與住宅地產(chǎn)正好相反，如果用住宅地產(chǎn)這一套做法來操盤商業(yè)地產(chǎn)，效果會南轅北轍。很多開發(fā)商都喜歡做商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)，因為一個好的商業(yè)項目，不管是自營（收租金）還是銷售，都會帶來可觀的、很好的、源源不斷的現(xiàn)金流與利潤，像北京的大悅城，一年8億的租金，這還不算資產(chǎn)增值與銀行融資部分。租金兩億左右的商場、市場，在全國范圍內(nèi)，比比皆是，利潤可觀，而且解決就業(yè)人口多、消耗資源少、社會貢獻(xiàn)大。所以很多開發(fā)商或其他行業(yè)的人都想做商業(yè)地產(chǎn)。但是，也不是誰都能做這個行業(yè)，這個行業(yè)也是風(fēng)險非常高的行業(yè)，原來由億萬富翁變成億萬負(fù)翁的也比比皆是。這也不是一個有錢就能做的行業(yè)，像前首富娃哈哈，以百倍的雄心進(jìn)入這個行業(yè)，最后還是黯然離場。百分之七十以上做商業(yè)地產(chǎn)的人都虧了。所以業(yè)內(nèi)還有句話，叫做：“如果你愛他，讓他去做商業(yè)地產(chǎn)；如果你恨他，也讓他去做商業(yè)地產(chǎn)”。
商業(yè)地產(chǎn)從類型上分，有地上商業(yè)街、地下商業(yè)街、圍合式商業(yè)街、社區(qū)型商業(yè)街、高密度商業(yè)、低密度商業(yè)、大盒子類型、百貨、購物中心、文旅商業(yè)、專業(yè)市場、寫字樓、商務(wù)公寓、快捷酒店、主題酒店等類型與模式，前兩年流行的各類小鎮(zhèn)，某種意義上也是商業(yè)地產(chǎn)。自開發(fā)商拿地后，可以做單項，也可以做組合，具體做哪一種類型，要根據(jù)政府要求、開發(fā)商實力、市場需求等綜合方面分析。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)從招商、銷售、運營這三個方面進(jìn)行詳細(xì)分析。
商業(yè)地產(chǎn)招商
招商是確保商業(yè)地產(chǎn)成功的重要一環(huán)，與運營、企劃共同成為支撐商業(yè)地產(chǎn)的三大支柱，也是銷售類商業(yè)的重要組成部分。時代在變，顧客消費習(xí)慣在變，做招商一定要有對商業(yè)的敏感度和對商業(yè)趨勢發(fā)展的提前預(yù)判，這不是一朝一夕所能達(dá)成的，要通過大量的案例和借鑒中總結(jié)、提煉出來。
近十年的商業(yè)趨勢呈現(xiàn)出不斷顛覆，幾何級裂變的發(fā)展，從商業(yè)體數(shù)量、單體商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)配置和消費者的消費習(xí)慣上都發(fā)生了翻天覆地的變化，招商面臨著前所未有的機會和困難。像金華，2008年，金華市區(qū)的商業(yè)面積約40萬方，周邊很多縣市人群都到金華消費，而到2018年，一個萬達(dá)商業(yè)體就可以達(dá)到20萬方，全市商業(yè)規(guī)模大幅增加，各縣市商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展的非常迅猛，商業(yè)人流的分流無可避免，外加電商的沖擊，招商從原來的坐商招商，皇帝女兒不愁嫁變成各家拼規(guī)模、拼實力、拼流量，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率和失敗率大幅攀升。
現(xiàn)在的商業(yè)，拼得是流量，人流、商流、信息流，只要有流量，好的商戶自然會入駐，項目就會有更好的發(fā)展，而好的流量需要前期招商時在品牌篩選、業(yè)態(tài)組合、生態(tài)環(huán)境等方面進(jìn)行規(guī)劃，合適的才是好的，不一味追求高大上，開業(yè)后要及時做好業(yè)態(tài)更新、品牌調(diào)整，讓顧客保持新鮮感與可逛度，實現(xiàn)持續(xù)導(dǎo)流。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)有訂單式開發(fā)的理念，在對地塊開發(fā)時會根據(jù)周邊商業(yè)環(huán)境、商業(yè)人流、居民消費能力做大致的規(guī)劃定位，資源能力強的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會提前鎖定幾大主力店簽訂意向進(jìn)駐合同，與以往純粹先蓋好房子再考慮招商已經(jīng)有了很大的進(jìn)步。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有建設(shè)周期，短則2-3年，多則3-5年，而現(xiàn)在的商業(yè)不說一日三變，也是數(shù)月一變，等項目建成后會與原來的定位出現(xiàn)差異。這就必須根據(jù)商業(yè)發(fā)展趨勢和招商實際隨時做好定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整，但也忌諱推倒重來。有些開發(fā)商一年換一家代理公司，新代理公司喜歡對之前的進(jìn)行全盤否定，導(dǎo)致已進(jìn)駐商戶與新招商品牌存在沖突，把項目搞得四不象。雖然商業(yè)地產(chǎn)變化很快，但它還是需要過程去積累，去沉淀，只要定位不存在大問題，有時還是需要有耐心去靜待花開。
傳統(tǒng)實體商業(yè)近幾年日子不好過，但優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)卻活得比以往任何時候都滋潤，這跟他們把體驗感和分享元素打造到極致有關(guān)。十年前，傳統(tǒng)大型商業(yè)超市是標(biāo)配，現(xiàn)在超市的作用已經(jīng)大大下降，如果還有開發(fā)商說我要引進(jìn)一個什么大型超市的話就很落伍了。還有快時尚，大家都以引進(jìn)zara、優(yōu)衣庫、H&M為榮，引進(jìn)類似的快時尚是有好處，但是這些品牌低租金不說，而且要裝補，一個平方3000-5000元。300方起步，一個裝補就是百萬以上。很多快時尚開業(yè)都是拿一大堆尾貨賣。專門有一批品牌拿裝補發(fā)財?shù)?，裝補成了這些品牌的主要營利模式。很多開發(fā)商不知道，而且特別迷戀這些品牌，花了大價格引進(jìn)，然后從小商戶這里大幅提高租金，最后小戶租金太高做不下去，拿裝補的商戶也撐不了這么大的一個體量，導(dǎo)致商場出問題的不在少數(shù)。
在新形勢下傳統(tǒng)商業(yè)受電商的沖擊已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的市場變化，舊的商業(yè)體將面臨全新的升級改造，互聯(lián)網(wǎng)+體驗式+情景式的商業(yè)模式將成為未來商業(yè)發(fā)展的主流。以前傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位一樓黃金珠寶，二男少女裝，三樓女裝，四樓男裝，五樓童裝加運動，類似于這種模式。但現(xiàn)在已然不能再按這種模式去做商業(yè)布局。現(xiàn)在要的是體驗業(yè)態(tài)、新零售業(yè)態(tài)。所有的百貨、購物中心、專業(yè)市場（除批發(fā)類專業(yè)市場、生產(chǎn)資料型專業(yè)市場外）、商業(yè)街區(qū)都要走這條路。
什么是新零售，新零售以互聯(lián)網(wǎng)為依托，通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)手段，對商品的生產(chǎn)、流通與銷售過程進(jìn)行升級改造，進(jìn)而重塑業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與生態(tài)圈，并對線上服務(wù)、線下體驗以及現(xiàn)代物流進(jìn)行深度融合的零售新模式。新零售的概念是馬云提出來的。現(xiàn)在的餐飲外賣就是典型的新零售，在美團(tuán)、餓了么平臺下單，然后物流送貨，一個餐飲店的外賣都要占40%以上，如果不做外賣的餐飲，在現(xiàn)有的消費環(huán)境下，很難開的下去。新零售在商業(yè)上的應(yīng)用主要有三個改變：場景重構(gòu)、體驗式業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)集合店。什么是體驗式，體驗式就是以休閑為主、購物為輔、塑造感官體驗及心理認(rèn)同，符合消費者階層品味，網(wǎng)絡(luò)上不能實現(xiàn)消費的即是體驗式業(yè)態(tài)。以新零售與體驗式為主的商業(yè)我們稱為新商業(yè)，新商業(yè)主要解決的是人的社交功能，你去一個商場不能只是買東西，除了買東西之外，這個商業(yè)體還有一個重要的功能是幫助消費者完成社交。這是以后商業(yè)的趨勢。商業(yè)不能只是 “賣東西”，如果定位成銷售，那就啥東西都賣不出去。
根據(jù)這個商業(yè)發(fā)展趨勢，原來傳統(tǒng)的商業(yè)各樓層的業(yè)態(tài)已經(jīng)慢慢變了，變成了生鮮店、網(wǎng)紅店、集合店、餐飲店、美容美發(fā)美甲、兒童娛樂、教育培訓(xùn)、運動、現(xiàn)場互動、VR體驗等等，甚至包括牙科診所、中醫(yī)診所等。這些體驗式業(yè)態(tài)曾經(jīng)都是以臨街店形式存在。但是現(xiàn)在這些業(yè)態(tài)都進(jìn)了盒子，因為盒子冬暖夏涼，更舒適，又有場景。負(fù)一樓由原來的大型超市變成了鮮生店、集市。生鮮店比較好的品牌當(dāng)然是盒馬、超級物種、蘇鮮生等品牌了，也有一些是各地老板自創(chuàng)的，但線下模式上都差不多，集市的概念來自香港，就是菜市場，但是比較高大上，和我們的傳統(tǒng)菜市場完全不一樣。一樓變成了各種數(shù)碼體驗店、烘焙、眼鏡店、化妝品集合店、藥妝、鞋類、KFC、進(jìn)口食品區(qū)。二樓潮牌、HM、ZARA、無印良品、美甲、美發(fā)、咖啡、茶吧等。三樓兒童類、教育類、培訓(xùn)類、玩具類、手作類等。四樓餐廳、VR體驗、電影院、電競、書吧等。餐飲店會在一個樓層里集中體現(xiàn)，然后在其他各樓層穿插分布。現(xiàn)在的傳統(tǒng)百貨店很多都已經(jīng)往這個方向走了。線上影響較小的是眼鏡店、鞋店，所以傳統(tǒng)商業(yè)體上，鞋類產(chǎn)品還是占據(jù)一定的位置。
除此之外，國內(nèi)的各行各業(yè)也都紛紛開始借助短視頻發(fā)展的風(fēng)口，不斷改革升級，實現(xiàn)多元化的運營模式，以此來提升用戶的購物體驗感，并賦予企業(yè)更多的競爭優(yōu)勢。
正是在短視頻熱潮的推動之下，在商業(yè)地產(chǎn)門戶行業(yè)從業(yè)多年的企業(yè)家緊抓風(fēng)口，聯(lián)手知名互聯(lián)網(wǎng)平臺短視頻云平臺，合力打造的擁商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城應(yīng)運而生。并以其多項功能體系，成功帶領(lǐng)著自身產(chǎn)業(yè)揚帆起航。
據(jù)創(chuàng)始人介紹，在創(chuàng)建中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城的過程中，除了與短視頻云平臺充分融合、利用其先進(jìn)技術(shù)和新興項目之外，也立足于原有的實體產(chǎn)業(yè)，將線下門店作為基礎(chǔ)，把線下分散的資源和商業(yè)地產(chǎn)門戶行業(yè)中多個細(xì)分產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商匯集到一起。
再融合線上渠道，并以先進(jìn)技術(shù)不斷整合和優(yōu)化銷售渠道的上下游供應(yīng)鏈。最終形成了以中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城為中心，直連品牌供應(yīng)商與終端消費者的線上線下雙端消費場景和高效供應(yīng)鏈體系。
同時，為了能夠精準(zhǔn)抓住消費者更潛在的消費喜好，提高盈利空間。創(chuàng)始人還充分利用短視頻云平臺的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計算等先進(jìn)技術(shù)，在平臺中建立起用戶瀏覽、購買、評價、互動等多方數(shù)據(jù)為核心的大數(shù)據(jù)庫。并通過大數(shù)據(jù)分析能力進(jìn)行充分挖掘和分析，進(jìn)而為用戶篩選出更適合的產(chǎn)品。
基于這些強大的功能體系，中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城以線上線下的多元化銷售場景為依托，為全國各地的消費者提供多品類、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的產(chǎn)品，以及精準(zhǔn)搜索、產(chǎn)品評價、行業(yè)最新資訊、24小時在線咨詢、物流信息跟蹤等多項服務(wù)。
正是基于這樣的前瞻性和理念，創(chuàng)始人迅速做出反應(yīng)，與短視頻平臺合力搭建起了中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城。
而自中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城運營以來，不僅以強大的智能優(yōu)化系統(tǒng)快速提升了平臺與企業(yè)的曝光度，讓企業(yè)觸達(dá)到了更多的市場用戶，擴(kuò)大的盈利面和銷售商機。
同時，利用高效供應(yīng)鏈體系和大數(shù)據(jù)分析能力等功能體系進(jìn)行整合與發(fā)展，也讓創(chuàng)始人的企業(yè)理清了市場需求關(guān)系，節(jié)省了運營成本，提升了運營效率。更讓企業(yè)沉淀了更多可持續(xù)復(fù)用的用戶資源，提升了經(jīng)濟(jì)效益。
隨著短視頻覆蓋不斷提升，以及短視頻終端規(guī)模的不斷提升，使用短視頻的人也將越來越多。而創(chuàng)始人也相信，在短視頻浪潮的推動下，中國商業(yè)地產(chǎn)門戶短視頻商城也將會為企業(yè)帶來更多驚喜，以更強大的競爭優(yōu)勢帶領(lǐng)著產(chǎn)業(yè)在這個復(fù)雜多變的互聯(lián)網(wǎng)市場中揚帆起航。
