招商蛇口旗下招商伊敦的四十年：從壹間公寓看品質(zhì)是如何煉成的
1979年，招商局在深圳蛇口開創(chuàng)了中國第一個(gè)外向型工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)。蛇口以“敢為天下先”的精神開創(chuàng)了多項(xiàng)制度創(chuàng)新，提出了一系列與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新觀念，這股強(qiáng)有力的精神力量隨著改革開放的春風(fēng)吹遍了各行各業(yè)。短短幾年時(shí)間里，蛇口創(chuàng)造了「第一個(gè)引入中外合資項(xiàng)目」，「第一次對(duì)外招商引資」、「最早實(shí)行工程招標(biāo)」等24項(xiàng)全國第一，數(shù)個(gè)今天為大眾熟知的企業(yè)家和企業(yè)接連涌現(xiàn)，同時(shí)，這里也孕育了深圳住房租賃市場(chǎng)及長租公寓發(fā)展的基因。
80年代的“第一”，是改革開放的蛇口試管
招商局在創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)的過程中率先提出“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的顛覆時(shí)效觀念，在這種創(chuàng)新活力的氛圍影響下，大量企業(yè)在蛇口落地，成為深圳的制造業(yè)重鎮(zhèn)。全國許多青年看到機(jī)會(huì)，南下深圳，作為最初的一批深漂，蛇口自然是他們拼搏的始發(fā)站。
始建于1987年的檳榔園小區(qū)是蛇口工業(yè)區(qū)早期為區(qū)內(nèi)“三來一補(bǔ)”加工制造企業(yè)職工提供配套宿舍的典型，在當(dāng)時(shí)一間宿舍通常居住6-8個(gè)生產(chǎn)線上的藍(lán)領(lǐng)工人，人們的居住條件也能夠從茅屋土階得到極大改善。
此后，為了更好地管理工業(yè)區(qū)職工住房，1992年，經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，正式成立了深圳蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，即招商公寓前身（如今與招商美倫酒店管理有限公司整合并成立招商伊敦，負(fù)責(zé)招商蛇口旗下酒店及公寓運(yùn)營管理），主要承擔(dān)在蛇口范圍建造、銷售、經(jīng)營及管理職工安居房等職責(zé)。
千禧年的“第一”，來自2012年的遙遙領(lǐng)先
時(shí)間進(jìn)入千禧年，2009-2010年，蛇口工業(yè)區(qū)提出“再造新蛇口”戰(zhàn)略，許多低附加值的制造業(yè)紛紛外遷到惠州、東莞，蛇口工業(yè)區(qū)升級(jí)為以蛇口網(wǎng)谷為代表的網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)為主的高科技企業(yè)聚集區(qū)。為給來深人才提供更好的住宿環(huán)境，彼時(shí)的蛇口工業(yè)區(qū)將檳榔園近1400套產(chǎn)業(yè)工人集體宿舍，分三期進(jìn)行了為期兩年的升級(jí)改造，打造出了首個(gè)精品公寓項(xiàng)目。至此，2012年，在蛇口矗立了二十余年的檳榔園小區(qū)重新以壹間·檳榔園的形象面世，成為了蛇口乃至深圳具有標(biāo)桿意義的大體量集中式精裝租賃公寓，這也代表著壹間公寓品牌的正式成立。
△2012年檳榔園小區(qū)改造前后對(duì)比
據(jù)招商伊敦公寓業(yè)務(wù)總監(jiān)邵明勇介紹，壹間·檳榔園項(xiàng)目共有33棟，戶型包括單房、兩房，改造后總套數(shù)超1300套，“當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)上還沒有長租公寓的成熟概念，大家都在摸著石頭過河，當(dāng)時(shí)只是想提升租住品質(zhì)，甚至都不清楚市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品的認(rèn)可度?！?/p>
第一期改造時(shí)只拿出來10棟樓作為試水，外翻新了樓棟立面，內(nèi)更換了全套家私，另外還投入大量資金在管線改造上。2012年4月一開業(yè)就被中海油公司“打包”租下3棟，之后兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)達(dá)成滿租，市場(chǎng)反響極好。趁熱打鐵，2013年，第二期壹間·檳榔園項(xiàng)目在第一期的基礎(chǔ)上優(yōu)化了戶型格局、裝修細(xì)節(jié)和色彩搭配，使之整體更精致、現(xiàn)代且宜居。但租金價(jià)格也隨之有了提升，在當(dāng)時(shí)難免受到因市場(chǎng)變化帶來的壓力。
前兩次的嘗試讓招商伊敦發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上存在兩種租賃需求，一種是針對(duì)小業(yè)主的個(gè)人需求，另一種則是更高端的服務(wù)式公寓需求，而市場(chǎng)上批量開發(fā)服務(wù)式公寓的產(chǎn)品卻存在空白。
在壹間公寓進(jìn)入視野之前，深圳長租公寓市場(chǎng)只有個(gè)人小業(yè)主和剛進(jìn)入國內(nèi)不久的服務(wù)公寓，其中服務(wù)公寓面向的客戶群體大部分是外籍企業(yè)的高層管理人員。隨著前兩期產(chǎn)品的推出，加上市場(chǎng)的積極反饋，以及當(dāng)時(shí)來自南海酒店服務(wù)團(tuán)隊(duì)的助力，更堅(jiān)定了招商伊敦提升產(chǎn)品和服務(wù)的決心，要繼續(xù)拓展服務(wù)式公寓市場(chǎng)。
于是，招商伊敦決定進(jìn)一步提高標(biāo)準(zhǔn)，率先將服務(wù)式公寓的概念引入本土市場(chǎng)，邵明勇回憶道：“我們將第三期中的5棟打造成為服務(wù)式公寓，硬件產(chǎn)品全部換成國內(nèi)外知名的合資品牌或國外品牌，提升了運(yùn)營及服務(wù)管理體系，并配備布草、家私、雜件、客房服務(wù)甚至鍋碗瓢盆，完全實(shí)現(xiàn)租客的拎包入住。這也就是今天壹棠服務(wù)公寓的前身?！?/p>
△壹間·檳榔園第三期服務(wù)式公寓改造后現(xiàn)場(chǎng)圖
作為行業(yè)排頭兵的招商伊敦在當(dāng)年正值萌芽期的長租公寓領(lǐng)域中，正如同名的中國近代民族航運(yùn)業(yè)第一艘蒸汽動(dòng)力商船——“招商伊敦”號(hào)，鳴響出鏗鏘的汽笛聲，已然在遼闊的太平洋海面上破浪領(lǐng)先。
如今品質(zhì)租賃的“第一”，經(jīng)得起市場(chǎng)和租客的考驗(yàn)
以壹間·檳榔園項(xiàng)目的成功為起點(diǎn)，招商伊敦正式成立了壹間品牌，經(jīng)過十一年打磨，至今旗下公寓業(yè)務(wù)已形成了一套完善的“壹”系列自有品牌，三大復(fù)合產(chǎn)品線包括壹棠服務(wù)公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓，為高端商務(wù)客群、城市精英和青年白領(lǐng)提供“全周期租住解決方案”。
據(jù)《T20中國住房租賃租金標(biāo)桿指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，深圳是長租公寓市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，共有16個(gè)頭部長租公寓品牌進(jìn)駐，其中有10個(gè)品牌聚集在南山區(qū)，招商伊敦公寓的門店數(shù)量就位于第一梯隊(duì)。
經(jīng)過多年發(fā)展，現(xiàn)在的蛇口已躋身深圳最現(xiàn)代化、國際化的片區(qū)，這里也是深圳年輕精英和外籍人士居住最多的片區(qū)，他們對(duì)于住所環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)早已今非昔比，而壹間·檳榔園恰好能滿足此類高端租客的租賃需求。
邵明勇認(rèn)為：“我們一直都在關(guān)注著長租公寓市場(chǎng)，現(xiàn)在客戶已經(jīng)產(chǎn)生了不同的定位。例如，如果僅解決居住需求，人們可能會(huì)選擇普通的公寓即可，當(dāng)擁有了一定標(biāo)準(zhǔn)和要求后，特別是人們對(duì)買房概念逐漸淡化，開始追求生活品質(zhì)時(shí)，就會(huì)有更多需求出現(xiàn)。我們希望將品質(zhì)提升到更高水平，涵蓋其他類別的高端服務(wù)公寓和別墅等一系列鏈條式項(xiàng)目。招商伊敦希望做的是優(yōu)秀、能贏得客戶口碑的‘家’，而不僅僅是解決基礎(chǔ)設(shè)施這一部分?！?/p>
未來租賃品牌的“第一”，全靠在產(chǎn)品和服務(wù)上的深耕
作為高品質(zhì)公寓產(chǎn)品的代表，招商伊敦如何讓產(chǎn)品始終如一地保持價(jià)有所值？
邵明勇表示：“一開始，部分客戶的確會(huì)因?yàn)橹苓吺袌?chǎng)的價(jià)格起伏離開。但隨著時(shí)間推移，他們逐漸回歸，我認(rèn)為這離不開硬核的產(chǎn)品質(zhì)量和高競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)水準(zhǔn)。”
產(chǎn)品方面，壹間公寓的每次改造升級(jí)都從國內(nèi)外優(yōu)秀產(chǎn)品中取長補(bǔ)短，同時(shí)通過調(diào)研租客獲取用戶需求，并與專業(yè)的設(shè)計(jì)公司共同對(duì)房間內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)、公區(qū)規(guī)劃、家私置辦、品牌采購、細(xì)節(jié)功能、裝潢美感等方面進(jìn)行嚴(yán)格把控，在最適合的翻新成本支出下將產(chǎn)品品質(zhì)提升至最大化。自壹間·檳榔園成功改造已有十一年時(shí)間，因此房間的保養(yǎng)也很重要。每位租客退房后，都有管家和工程人員對(duì)房間進(jìn)行深度維護(hù)，例如墻面粉刷、地板養(yǎng)護(hù)、熱水器檢修、燃?xì)庠钜罁?jù)國家規(guī)定強(qiáng)制報(bào)廢等，達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)才可開放出租，不僅首要保障了租客的居住安全，也能將產(chǎn)品始終以最“新”的樣子交付。
△壹間·檳榔園2023年全新推出翻新戶型
運(yùn)營服務(wù)方面，招商伊敦將從20世紀(jì)80年代積累至今的酒店業(yè)務(wù)板塊的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)合理運(yùn)用在公寓產(chǎn)品上。壹間公寓的管家都是有多年酒店管理經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)從業(yè)者，工程維修師、安保員、保潔員等物業(yè)服務(wù)者每年將進(jìn)行多次專業(yè)和消防培訓(xùn)，對(duì)租客需求均實(shí)現(xiàn)“30分鐘響應(yīng)，60分鐘解決”，如遇難以解決的問題，則會(huì)迅速提供換房，最后按時(shí)回訪，進(jìn)行24小時(shí)內(nèi)閉環(huán)處理。
社群運(yùn)營上，壹間公寓每年至少舉辦十場(chǎng)活動(dòng)，營造有人情味、和諧融洽的社區(qū)氛圍，實(shí)現(xiàn)租客高滿意度、高續(xù)租率。
體量并非進(jìn)步的第一要素，實(shí)干才能“興邦”
招商伊敦作為央企品牌旗下住房租賃專業(yè)管理企業(yè)，通過過硬的公寓運(yùn)營能力盤活了老舊存量資產(chǎn)，有效提升了資產(chǎn)價(jià)值，在深圳長租市場(chǎng)也取得了一定的占有率，還收獲了國內(nèi)外租客稱贊的口碑，這與融入招商血脈的“蛇口精神”關(guān)系匪淺。
壹間·檳榔園從第一批職工住房到現(xiàn)在專業(yè)的長租公寓品牌壹間，也是招商伊敦對(duì)“美好生活承載者”社會(huì)使命的全方位踐行。2023年，壹間·檳榔園再次實(shí)現(xiàn)了煥新升級(jí)，通過優(yōu)化智能化系統(tǒng)，從智能門鎖、智慧停車、到智能APP一鍵繳租報(bào)修，輕松便捷智能，為住戶打造全方位智能化生活；戶型、家私用材、收納、門鎖也不斷煥新升級(jí)，以匠心備至的精工細(xì)節(jié)和人性化的設(shè)計(jì)巧思，為住戶構(gòu)建美好生活的意趣圖景；公共配套上，壹間·檳榔園配備停車庫、健身會(huì)所、瑜伽室、閱讀書吧、共享洗衣房等公共配套設(shè)施，滿足社區(qū)內(nèi)居住的生活需求，為美好生活添磚加瓦。
2023年9月14日，壹間·檳榔園在由中指研究院主辦的2023中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)中獲評(píng)2023中國住房租賃項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品牌TOP5，作為優(yōu)秀案例充分彰顯了招商伊敦精準(zhǔn)的品牌定位和卓越的運(yùn)營能力。以壹間·檳榔園為標(biāo)桿，招商伊敦公寓業(yè)務(wù)將不斷塑造提升壹間公寓的品牌力與影響力，全方位踐行“美好生活承載者”社會(huì)使命，致力于“讓旅居生活更美好”。
邵明勇回想起招商伊敦過往的發(fā)展中，從始至終都并未將擴(kuò)張?bào)w量放在優(yōu)化的第一位，而是更專注于當(dāng)下租客的生活體驗(yàn)和居住安全，致力于滿足租客日常生活的本質(zhì)需求。這是招商伊敦的初衷，也是其歷久彌堅(jiān)的優(yōu)勢(shì)。
我們最終能在過去那段傳奇歲月中看到，“蛇口精神”是敢想敢造，建設(shè)理想社會(huì)，鑄造品質(zhì)生活。
如今蛇口山海相連，宜居宜業(yè)，而長租公寓行業(yè)也勢(shì)必在這種基因的加持下蓬勃發(fā)展。
