開元商管何以“出圈”
元旦之際，位于濱江區(qū)的開元廣場正式開業(yè)迎客，一舉創(chuàng)下單日引流超26萬人次的紀(jì)錄。
從蕭山開元廣場到濱江開元廣場，從上海三新匯開元里到德清八角井開元里，這一年，開元商管集團(tuán)一口氣開出了4個(gè)商業(yè)綜合體。
▲ 上海三新匯開元里
▲ 德清八角井開元里
▲ 蕭山開元廣場
▲ 濱江開元廣場
高頻率、快節(jié)奏背后，是面對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的新消費(fèi)時(shí)代，開元商管加速擴(kuò)張版圖、鞏固優(yōu)勢，致力于成為一家持續(xù)追求價(jià)值領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。
城市向上，商業(yè)向新。
如今的開元商管，已成功“破層出圈”，并被譽(yù)為商管行業(yè)的“專精特新”。透視這個(gè)樣本，可窺中國商管企業(yè)如何乘風(fēng)破浪邁向春天。
布局區(qū)域化
濱江開元廣場開業(yè)即成“網(wǎng)紅”，離不開位置的“特殊性”。
該綜合體位于杭州濱江區(qū)浦沿街道，毗鄰濱江高教園區(qū)，坐擁華為杭州生產(chǎn)基地、杭州高新軟件園等辦公創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)杭州地鐵西浦路站TOD上蓋?？梢哉f，周邊居住氛圍濃郁、商務(wù)客流龐大、消費(fèi)潛力巨大。
但另一方面，周邊3公里范圍內(nèi)，85%的商業(yè)偏向傳統(tǒng)型，主要以賣場+超外店的形式呈現(xiàn)。因此，當(dāng)濱江開元廣場帶著萬達(dá)影城、海底撈、新白鹿、哥老官等100多個(gè)品牌入駐時(shí)，即刻成為區(qū)域地標(biāo)性商業(yè)綜合體，也將推動(dòng)城市功能大升級(jí)。
開元商管的母公司是開元旅業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)創(chuàng)始人陳妙林表示，打造濱江項(xiàng)目主要是考慮到“蕭濱一體化”。“我們對(duì)這一戰(zhàn)略充滿信心，所以及時(shí)布局落子、提前搶占席位?！标惷盍终f。
目前正在大力推進(jìn)的“蕭濱一體化”，是杭州兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)蕭山與濱江的“聯(lián)姻”之作，通過跨區(qū)域協(xié)作方式打造要素互聯(lián)互通的發(fā)展共同體。這其中，沿著時(shí)代大道布局產(chǎn)業(yè)功能、配套城市功能是當(dāng)務(wù)之急，這條起于濱江的城市快速路，串聯(lián)起杭州主城區(qū)與蕭山南部八鎮(zhèn)。
1個(gè)多月前開業(yè)的蕭山開元廣場，同樣遵循著這一底層邏輯。
蕭山開元廣場，將眾多網(wǎng)紅店和新勢力品牌“一網(wǎng)打盡”，開業(yè)三天實(shí)現(xiàn)銷售額1500萬，一舉成為蕭山南部新城都市生活的新地標(biāo)。
聚焦城市發(fā)展趨勢，特別是一些充滿潛力的新興板塊，開元商管以區(qū)域化布局推動(dòng)市場空間下沉，不斷向相對(duì)能級(jí)更低的板塊深度拓展，通過深挖市場潛力、創(chuàng)造全新價(jià)值實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，并以強(qiáng)大的商業(yè)能力賦能城市迭代更新。
與城市同生共長，這或許是開元商管最真實(shí)寫照。
20多年前，剛經(jīng)歷撤縣設(shè)區(qū)的蕭山，開啟從傳統(tǒng)縣域邁向都市城區(qū)的新蝶變。彼時(shí)成立不久的開元商管，在蕭山新城區(qū)布局了加州陽光·開元廣場，打造了一個(gè)具有開拓意義的家庭主題型購物中心。今天，當(dāng)年的新城區(qū)已經(jīng)變成了成熟的“老城區(qū)”，但加州陽光開元廣場仍是蕭山西入城口的地標(biāo)性綜合體。
這種一城一企互相成就的關(guān)系，也是開元商管能逐步成長的關(guān)鍵所在。
一直以來，開元商管以長三角為核心，聚焦上海、浙江、江蘇及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，鎖定交通、人口、經(jīng)濟(jì)核心節(jié)點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，通過更好的增值運(yùn)營服務(wù)于中產(chǎn)家庭、白領(lǐng)以及社區(qū)居民。目前，開元商管已構(gòu)建起以上海、浙江為中心的雙核驅(qū)動(dòng)，江蘇、河南等地多翼齊飛的市場布局，區(qū)域化管理也具備較大規(guī)模。
運(yùn)營專業(yè)化
眼下，開元商管正有序籌備蘇州、常山、南潯、長安等項(xiàng)目開業(yè)工作。截至目前，開元商管集團(tuán)已管理面積近200萬平方米，管理商業(yè)項(xiàng)目20余個(gè)，幾乎是開一個(gè)、火一個(gè)。
開元商管何以能如此？
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從“大開發(fā)時(shí)代”進(jìn)入“存量競爭時(shí)代”。在存量時(shí)代，資產(chǎn)供給過剩，同質(zhì)化問題加大，運(yùn)營管理能力正成為破局關(guān)鍵。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入以管理運(yùn)營能力為核心的“商管”、“資管”時(shí)代，而這正是開元商管先發(fā)優(yōu)勢所在。
從資源稟賦看，開元旅業(yè)集團(tuán)從酒店起步，已連續(xù)十五年蟬聯(lián)“中國旅游集團(tuán)20強(qiáng)”，是一家持續(xù)追求價(jià)值領(lǐng)先的旅游產(chǎn)業(yè)投資與運(yùn)營集團(tuán)、中國領(lǐng)先的文旅投資開發(fā)與運(yùn)營企業(yè)。依托開元旅業(yè)的行業(yè)地位與市場資源，開元商管歷經(jīng)近二十年的成長與擴(kuò)張，在城市綜合體、購物中心、社區(qū)商業(yè)（主題商業(yè)街、鄰里商業(yè)）等領(lǐng)域積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，獲得了行業(yè)與客戶的廣泛認(rèn)可，成為了中國零售商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。
▲中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)
從行業(yè)趨勢看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷以貨品為中心的百貨時(shí)代、以品牌為中心的購物中心時(shí)代、以人性和需求為核心的新消費(fèi)時(shí)代，這就要求商業(yè)地產(chǎn)更注重人性的探索，更關(guān)注人的需求變化。而開元商管在運(yùn)營管理中始終追求差異化特征，包括品牌之間的差異化以及不同地域、不同項(xiàng)目之間差異化，如上海三新匯開元里成功引進(jìn)松江首個(gè)大型無動(dòng)力樂園，重點(diǎn)打造兒童游樂等親子業(yè)態(tài)；寧波、蕭山等項(xiàng)目成功引入馬戲表演，助力整體經(jīng)營提升。
▲馬戲團(tuán)表演
從實(shí)際成效看，開元商管擁有一支近1000人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，與超過3000個(gè)國際國內(nèi)知名品牌達(dá)成穩(wěn)定的合作關(guān)系，商鋪出租率、費(fèi)用收繳率達(dá)到95%以上，通過整合商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營兩方面經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了“推動(dòng)資產(chǎn)增值，促進(jìn)商戶增收，提升消費(fèi)體驗(yàn)”。目前，開元商管已經(jīng)形成集“商業(yè)規(guī)劃、品牌招商、企劃營銷、運(yùn)營管理、物業(yè)管理”五大核心要素為一體的創(chuàng)新模式，管理的項(xiàng)目獲得全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)、全國食品安全示范街、國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)規(guī)范化市場等上百個(gè)國家、省市、區(qū)縣級(jí)榮譽(yù)，商戶與消費(fèi)者滿意度年年保持在90分以上。
▲部分榮譽(yù)、獎(jiǎng)項(xiàng)
陳妙林認(rèn)為，開元商管的核心競爭力集中在五個(gè)方面，即專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)管理、持續(xù)的引流營運(yùn)保障、強(qiáng)大的品牌招商能力、共贏的商業(yè)價(jià)值理念、創(chuàng)新的數(shù)智場景賦能?！吧坦軜I(yè)務(wù)并非單純資源依賴型業(yè)態(tài)，更加要求企業(yè)專業(yè)化的運(yùn)營管理能力，實(shí)際上比拼的是運(yùn)營能力。”陳妙林表示。
商管輕資產(chǎn)化
立足商管市場、搶占行業(yè)賽道，這成為開元商管的新使命，也是開元旅業(yè)正舉全集團(tuán)之力打造的板塊。
曾經(jīng)的開元旅業(yè)，以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，一度是全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，地產(chǎn)曾占企業(yè)半壁江山，以房地產(chǎn)助推酒店業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。
2017年左右，開元旅業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，已拿到的項(xiàng)目也通過與萬科等頭部房企合作。但如何彌補(bǔ)因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的效益缺失，成為整個(gè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵。也就是從2017年起，開元旅業(yè)正式啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，商業(yè)管理上升為集團(tuán)新三駕馬車之一。
▲寧波鎮(zhèn)海開元廣場
但并不是說，開元商管才起步。
與國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)一樣，此前，開元旅業(yè)不少房產(chǎn)項(xiàng)目都配套了自持商業(yè)部分，并將資產(chǎn)運(yùn)營作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充。也正是依托自持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，開元旅業(yè)分拆商管業(yè)務(wù)，加大擴(kuò)展商管板塊，以輕資產(chǎn)手段實(shí)現(xiàn)從“內(nèi)部運(yùn)營”到“外部生意”的轉(zhuǎn)變。
與國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型不一樣的是，開元商管主打的是品牌輸出這一輕資產(chǎn)模式，即主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業(yè)主方提供服務(wù)，從而獲取商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理服務(wù)收入，而其中管理增值服務(wù)收益是最主要核心。如上海地中?！ら_元廣場項(xiàng)目，在開元商管的操盤下，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出售，總銷售額達(dá)到19.3億元，到期后委托運(yùn)營簽約率達(dá)到 99%以上。
▲上海地中海開元廣場
本質(zhì)上，開元商管這一模式就是通過品牌“走出去”，外拓第三方，從而在業(yè)內(nèi)打響名號(hào)，搶占大市場，提升競爭力。
而在產(chǎn)品體系上，開元商管根據(jù)商業(yè)規(guī)律、建筑體量、項(xiàng)目選址、消費(fèi)群體等因素，匹配不同的商業(yè)定位，創(chuàng)立“開元廣場”、“開元里”等商業(yè)品牌，為客戶提供定制化的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。其中，開元廣場是4萬平方米以上的商業(yè)購物中心，開元里是1到4萬平方米的社區(qū)商業(yè)、鄰里街區(qū)、文旅小鎮(zhèn)。
▲杭州蕭山開元廣場
▲杭州濱江開元廣場
▲蘇州觀前街開元里
陳妙林說，當(dāng)下，國內(nèi)商業(yè)正處于一個(gè)變革整合、異彩紛呈的嶄新時(shí)代，個(gè)性化、多元化、智能化的新消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)到來，商業(yè)資產(chǎn)愈發(fā)凸顯出運(yùn)營的價(jià)值，“今后，我們將加碼品牌輸出的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，也將全力推動(dòng)開元商管早日上市?！?/p>
開元商管的出圈，得益于開元旅業(yè)集團(tuán)近四十年的穩(wěn)健發(fā)展與經(jīng)營。開元最早根植于酒店連鎖化發(fā)展，繼而開拓出商業(yè)連鎖化發(fā)展，未來，開元將持續(xù)推進(jìn)文旅連鎖化發(fā)展，探索文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，持續(xù)推進(jìn)“百年品牌”建設(shè)，為更多消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為更多人實(shí)現(xiàn)對(duì)美好生活的向往。
