兩個變暖指標，一個積極的信號
寫字樓和商場的供求狀況是衡量城市活力的一個重要指標。世邦魏理仕剛剛發(fā)布的"上海房地產市場2020回顧"和"2021年展望"顯示，優(yōu)質寫字樓市場比預期升溫，商場空置率在去年年底回落到疫情前的水平，發(fā)出了積極的信號。
隨著一系列政策措施的推行和努力的疊加，不斷優(yōu)化的經營環(huán)境繼續(xù)吸引國內外高素質產業(yè)到上海投資。百度螺旋槳捐贈中心、華為"昆鵬+盛騰"創(chuàng)新中心、科什創(chuàng)全球總部、聯(lián)合利華人工智能創(chuàng)新中心、西門子上海醫(yī)學實驗室診斷創(chuàng)新基地等一系列重大項目相繼落戶上海。
反映在寫字樓租金數據上，上海優(yōu)質寫字樓市場較預期溫暖。根據世邦魏理仕的一份報告，全年，金融、TMT(技術、媒體、通信)、消費品制造、專業(yè)服務以及醫(yī)藥和生命科學是需求的主要來源，需求份額分別為19%、16%、14%、11%和10%。
從區(qū)域市場的角度來看，總部企業(yè)和制造業(yè)租戶普遍傾向于選擇供應充足、租金有競爭力的新興商務區(qū)。然而，北外灘、外灘和黃埔河濱地區(qū)由于其良好的建筑質量和毗鄰核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，已成為金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務業(yè)的主要首選地區(qū)。上海優(yōu)質寫字樓市場不斷拓寬和成熟，政府和業(yè)主的補貼措施不斷重疊，投資戰(zhàn)略靈活，將進一步促進多點租戶產業(yè)集聚的發(fā)展，增強承租者的粘性。
根據數據，2020年，由于一些新項目推遲交付，上海寫字樓市場只新增了約680000平方米的新供應量，比去年同期下降了32%。然而，今年下半年，市場迅速復蘇，需求增長超出預期。新進入市場的企業(yè)激活了大面積租賃需求，全年凈吸收面積為494000平方米，同比增長67%。
展望2021年，上海寫字樓市場計劃進入市場近140萬平方米。石邦衛(wèi)石華東區(qū)顧問兼交易服務辦公室物業(yè)主管張鉞表示，隨著多家外資證券公司的控股，外資基金和期貨順利落地，上海金融等高端業(yè)務的進一步開盤分紅加速，新一輪寫字樓擴張需求已經啟動，預計上海寫字樓租賃需求在2021年將繼續(xù)穩(wěn)步回升。
關于商業(yè)園區(qū)市場，世邦魏理仕商園負責人丁竹君說，明年，商業(yè)園區(qū)市場預計將有超過800000平方米的新供應交付。上海最近發(fā)布的"十四五規(guī)劃"明確提出了"3+6"產業(yè)布局，即促進集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大主導產業(yè)規(guī)模的翻番，加快電子信息、汽車、高端設備、先進材料、生活衛(wèi)生、時尚消費品等六大重點產業(yè)的發(fā)展。丁竹君認為，隨著經濟形勢和經營環(huán)境的逐步改善，相關產業(yè)的快速發(fā)展將為園區(qū)市場注入多元化的活力，為商園市場注入強大的動力。
據"報告"報道，隨著去年下半年上海消費氣氛的持續(xù)升溫，品牌租賃活動逐漸活躍，到去年年底，上海零售市場的空置率回落到流行前的水平。
空置率的下降與上海的第一家商店經濟和新的商業(yè)類型的爆發(fā)密切相關。以餐飲業(yè)為例，上海在疫情檢測中完成了調整、優(yōu)化和品牌更新，以火鍋為龍頭的中餐最為活躍，最受資本青睞的咖啡和茶的擴張最為活躍。在服裝行業(yè)，體育和奢侈品牌繼續(xù)看好上海零售市場。始祖鳥分別在浦西和浦東開設了阿爾法中心店和Song House旗艦店。上海戈亞德第二家專賣店位于國進中心，新推出的GCDS、ADLV、Stussy等少數民族品牌紛紛進入核心商圈。
值得一提的是，新興的商業(yè)形式增加了企業(yè)的多樣化。以美容化妝品為例，包括Wowcolor等國內時尚化妝品買家、山蒙、瑞發(fā)等美容儀器新品牌的加盟，可以激發(fā)市場的活力。據商業(yè)房地產分析機構瑞義德介紹，這些新一代美容店中有許多新品牌，舊展柜中的新產品選擇很少，新品牌和少數民族品牌眾多，為美容消費的個性化提供了有力的支持。此外，新能源汽車、新照相館不斷布局，沉浸式影院進入體驗行業(yè)的新選擇，這些都帶來了新的消費。
